SüreçAdım Adım
Gayrimenkul sertifikaları, planlama aşamasından itfa sürecine kadar belirli yasal, finansal ve operasyonel adımlar doğrultusunda işler. Bu yapı, hem yatırımcı hem de ihraççı açısından şeffaf ve öngörülebilir bir sistem oluşturur.
Proje Hazırlığı ve Başvuru
SPK tebliğine uygun proje hazırlığı, değerleme raporları ve başvuru süreci
Sertifikaların İhracı
SPK onayı sonrası halka arz veya nitelikli yatırımcılara satış
Borsada İşlem ve Yatırım Dönemi
Borsa İstanbul'da işlem görme ve yatırımcı alım-satım süreci
Asli Edim ve Tali Edim Süreçleri
Konut edinme veya nakit getiri alma süreçleri
Gayrimenkul sertifikası süreci, ihraççının uygun bir projeye sahip olmasıyla başlar.
Proje Hazırlığı
- • SPK tebliğine uygun şekilde hazırlanır
- • Arsanın tapu durumu netleştirilir
- • Ruhsatlar ve proje fizibilitesi tamamlanır
Değerleme Raporları
- • Yetkili değerleme kuruluşu raporu
- • Piyasa rayiç değerleri belirlenir
- • Sertifika nominal değerleri hesaplanır
Başvuru Süreci
- • SPK ve Borsa İstanbul'a başvuru
- • İzahname/İhraç belgesi hazırlığı
- • Yetkili kurumlarla sözleşmeler
Sermaye Piyasası Kurulu'nun onayının ardından sertifikalar halka arz edilir veya nitelikli yatırımcılara satılır. Sertifikalar kaydi olarak Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) nezdinde izlenir.
Metrekare Bazlı İhraç
Alan birimine dayalı sertifika ihracı. Her sertifika belirli bir m² alanı temsil eder.
Bağımsız Bölüm Bazlı İhraç
Daireye karşılık gelen sertifika adedi bazında ihraç yapılır.
Borsa İstanbul'da İşlem
Sertifikalar Borsa İstanbul'da işlem görmeye başlar
Alım-Satım İmkanı
Yatırımcılar diledikleri zaman alım-satım yapabilir
Asli Edim Hakkı
Yeterli sertifika ile konut edinme hakkı kullanılabilir
Asli Edim
Yatırımcı, belirli sayıda sertifikayı bir araya getirerek projenin ilgili bağımsız bölümünü edinme hakkını kullanır.
→ Tapu devri yapılır
→ Satış vaadi sözleşmesi imzalanır
→ Şerefiye farkı ödenebilir
Tali Edim
Yatırımcı asli edimi kullanmazsa, proje sonunda bağımsız bölümler ihraççı tarafından satılır. Elde edilen gelir, yatırımcıya sahip olduğu sertifika oranında nakit olarak dağıtılır.
→ Projedeki satışlardan nakit gelir
→ Oransal dağıtım yapılır
→ Sertifika oranında ödeme
Şerefiye
Aynı metrekaredeki dairelerin kat, cephe, manzara gibi farklarına göre oluşan fiyat farkıdır. Asli edimde ek ödeme olarak talep edilebilir ve izahnamede açıkça belirtilmelidir.
Sertifika İptali
Asli veya tali edim gerçekleştirildiğinde sertifikalar iptal edilir. Geri alım imkanı sunulmuşsa piyasadan toplanan sertifikalar da iptal edilir.
Cezai Şart
İhraççının edimleri zamanında ve uygun şekilde yerine getirmemesi halinde, yatırımcıya ödenecek ek tazminattır.
Vade
Sertifikanın işlem görme süresi. Genellikle proje bitiş tarihi esas alınır.
İtfa
Sertifikanın asli/tali edimle kapatılması sürecidir. Proje tamamlandığında edim türüne göre yatırımcılara teslim veya ödeme yapılır.
Güvence ve Denetim
SPK ve bağımsız denetim kuruluşları süreci izler. Gecikme ya da başarısızlık halinde yatırımcı lehine cezai şartlar uygulanır.
Bu alana detaylı süreç şeması eklenecektir.
Proje Hazırlığı → İhraç → Borsa İşlem → Asli/Tali Edim → İtfa