Gayrimenkul geliştiricileri ve inşaat firmaları için Gayrimenkul Sertifikaları (GMS), projelerin finansmanına yenilikçi ve etkili bir çözüm sunar. GMS, geleneksel banka kredilerine veya öz sermaye finansmanına alternatif olarak, projelerinizi daha geniş bir yatırımcı kitlesine açmanızı sağlar.
Kimler Sertifika İhraç Edebilir?
- SPK mevzuatına göre ihraççı olabilecek kuruluşlar:
- Gayrimenkul geliştiren anonim şirketler
- Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ)
- İller Bankası A.Ş.
- Kamu kurum ve kuruluşları (uygun yetki ile)
- Kentsel dönüşüm projelerinde yetkilendirilmiş belediyeler ve iştirakleri
Gerekli Şartlar
Gayrimenkul sertifikası ihracı yapacak kuruluşların:
- Son 5 yılda benzer büyüklükte bir projeyi tamamlamış olması,
- Projeye ait arsada kat irtifakı tesis etmiş veya arsa sahibi olması,
- Özkaynak toplamının ödenmiş sermayeden fazla olması,
- (İsteğe bağlı) derecelendirme notu almış olması,
- SPK ve Borsa İstanbul tarafından belirlenen diğer şartları sağlaması gerekmektedir.
Not: TOKİ ve bazı kamu kurumları için muafiyetler uygulanabilir.
Süreç Adımları
Proje Hazırlığı
- Değerleme, fizibilite, mimari planlar, yapı ruhsatları hazırlanır.
- Arsa tapu durumu netleştirilir.
SPK Başvurusu
- İzahname veya ihraç belgesi hazırlanır.
- Yetkili yatırım kuruluşu ile aracılık sözleşmesi yapılır.
İhraç ve Borsada İşlem
- Sertifikalar Borsa İstanbul’da işlem görebilir.
- Yatırımcılar sertifika alarak projeye katılır.
Fon Kullanımı
- Sertifika satışından elde edilen gelir proje tamamlamasında kullanılır.
- Fonlar, bağımsız yapı denetim raporlarına göre serbest bırakılır.
GMS İHRACININ AVANTAJLARI
Finansman Avantajı
Gayrimenkul sertifikaları, özellikle özel sektör geliştiricileri için ön satışa dayalı olmayan, şeffaf bir fonlama modeli sunar:
- Kurum önceden fon toplar, böylece inşaat maliyetlerini öz sermaye kullanmadan karşılayabilir.
- Krediye başvurmadan finansman sağlanır.
- Fon kullanımı yapı denetim raporlarına göre aşamalı olarak serbest bırakılır.
- Yatırımcı güveni, projenin satış hızını olumlu etkiler.
Regülasyonlara Uygunluk ve Kurumsallaşma
Gayrimenkul sertifikalarının, SPK ve Borsa İstanbul gibi kurumların gözetiminde gerçekleşmesi ihraççının kurumsal yapısını güçlendirir.
Proje Tanıtım ve Pazarlanmasına Katkı
Gayrimenkul sertifikaları halka arz edildiğinde, bu süreç genellikle basın ve yatırımcı ilgisiyle birlikte gelir. Böylece, satış potansiyeli ve marka bilinilirliği artar.
Neden Gayrimenkul Sertifikası ile Fonlama?
- Ön satış yapmadan fon yaratma
- Küçük yatırımcıları projeye dahil etme
- İkincil piyasada işlem avantajı
- Kurumsal itibar artışı (SPK & BIST denetimi sayesinde)
- Kentsel dönüşüm ve sosyal konut projelerinde kamu desteği ile kullanıma uygun yapı
Gerekli Belgeler (Özet)
- Proje detay dosyaları
- Değerleme raporu
- İzahname / ihraç belgesi
- Aracılık ve yapı denetim sözleşmeleri
- Kat irtifakı tapusu veya mülkiyet belgesi
- Kurumsal yeterlilik belgeleri (öz kaynak, deneyim)
Tüm belgeler SPK Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği (VII-128.2) kapsamında düzenlenir.
Başarı Hikayesi: PMVR3 – TOKİ – Park Mavera 3 Örneği
TOKİ – Park Mavera 3 Projesi, başarılı bir ihraç ve itfa süreci ile gayrimenkul sertifikalarının uygulanabilirliğini kanıtlamıştır. Bu uygulama kamu-özel sektör için güçlü bir örnek teşkil etmektedir.
- Türkiye’de ilk ve tek halka arz yoluyla gayrimenkul sertifikası ihracı
- 143 milyon TL’lik fonlama
- Başarıyla tamamlanmış ve yatırımcıya konut / nakit teslimi sağlanmış bir model
Kamu Kurumları İçin Ek Avantajlar:
- Bazı yükümlülüklerden SPK muafiyeti (örneğin öz kaynak oranı şartı)
- Kentsel dönüşüm projelerinde hak sahiplerine sertifika dağıtımı
- Arsa sahibi kamu kurumu, ihraççı özel şirket iş birlikleri
İnşaat Sektörü İçin Fırsat
- Yeni bir yatırımcı profiline erişim
- Marka itibarı artışı (SPK onaylı proje)
- Şeffaf ve mevzuata uygun finansman kaynağı
- Büyük ölçekli projelerin kamu desteğiyle desteklenmesi